O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão que impacta diretamente compradores, vendedores e condomínios. Em julgamento recente, a 4ª Turma do STJ estabeleceu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio recai sobre o comprador a partir do momento em que seu nome consta como proprietário na matrícula do imóvel, no cartório de Registro de Imóveis competente.
Isso significa que o comprador é responsável pela taxa condominial mesmo que ainda não tenha recebido as chaves e ocupado o apartamento.
Natureza Propter Rem
Os ministros fundamentaram esse entendimento na natureza propter rem da obrigação condominial.
Em termos simples, uma obrigação propter rem significa que a dívida está ligada à própria coisa (o imóvel), e não à pessoa que está usufruindo dela no momento. Uma vez que o comprador registra a propriedade em seu nome, ele adquire a condição de condômino e se torna obrigado a contribuir com as cotas.
O Ministro Relator, João Otávio de Noronha, destacou que o registro público transfere a propriedade e, consequentemente, atribui a condição de condômino, obrigado a contribuir com a fração ideal do bem.
A ausência das chaves não isenta o proprietário das despesas
Na ação que levou a essa decisão, os compradores alegaram que, embora constem como proprietários na matrícula, a ausência da imissão na posse deveria isentá-los das despesas de condomínio.
O STJ enfatizou que falta de entrega das chaves, por si só, não isenta o comprador da responsabilidade perante o condomínio. Desta forma, o condomínio, assim, está legalmente autorizado a buscar a quitação das cotas por meio de execução de título extrajudicial.
E o direito de regresso do comprador?
Embora o comprador seja o responsável legal pelo pagamento das despesas a partir do registro, Noronha ressaltou que a falta de entrega das chaves, por culpa da construtora ou do vendedor, pode fundamentar um direito de regresso.
Isso significa que o comprador deve pagar ao condomínio para cumprir a lei e evitar a execução, mas pode buscar ser ressarcido judicialmente pela construtora ou vendedora pelos valores pagos durante o período de atraso na entrega.
A responsabilidade começa no registro, não na posse
Para o Superior Tribunal de Justiça, o que define a obrigação de pagar o condomínio é a propriedade registrada.
Se você está comprando um imóvel, monitore o registro da matrícula e prepare-se para arcar com as despesas a partir desse momento, mesmo que ainda não tenha as chaves. Isso garante a saúde financeira do condomínio e evita que seu imóvel seja alvo de execuções judiciais.
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