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O planejamento financeiro de um condomínio pode ser dividido em despesas ordinárias e extraordinárias, conforme a Lei do Inquilinato. E tanto quem administra quanto o proprietário e inquilino devem saber diferenciá-las para evitar pagamentos desnecessários.

Ainda, é importante saber diferenciar os tipos de benfeitorias para identificar quais devem ser aprovadas em assembleia, em observância ao Código Civil.

Ficou interessado sobre o assunto? Então confira este post onde explicamos a diferença entre despesas extraordinárias e ordinárias. Boa leitura.

Despesas ordinárias

As despesas ordinárias são aquelas necessárias para a administração e manutenção do condomínio. Ou seja, tudo que for referente aos gastos necessários para manter a estrutura oferecida ao condômino.

Vejamos abaixo alguns dos gastos definidos como despesa ordinária:

• água, esgoto, luz e força utilizadas nas áreas comuns do condomínio;
• manutenção de elevadores e interfones, equipamentos hidráulicos, eletrônicos e mecânicos;
• manutenção de áreas de lazer, como quadras, piscinas, e outras áreas de uso comum;
• materiais de limpeza e outros produtos necessários para a manutenção do condomínio;
• salário dos colaboradores, vales-transporte e refeição entre outros, contribuição previdenciária — FGTS, INSS;
• seguro predial;
• reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio, ou complementação das despesas ordinárias, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Essas despesas relacionadas à administração do condomínio são encontradas na Lei nº 8.245/91, artigo 23, parágrafo 1º.

Despesas extraordinárias

Qualquer gasto que não esteja ligado à rotina do condomínio é considerado despesa extraordinária. Ou seja, as despesas que surgem eventualmente e que não foram previstas no orçamento.

Abaixo, listamos estes possíveis gastos definidos como despesas extraordinárias:

• gastos com decoração e paisagismo nas áreas de uso comum;
• instalação de equipamentos de segurança e contra incêndios;
• pintura de fachadas e outros detalhes relacionados à conservação da estrutura;
• reformas na parte elétrica e hidráulica e outras para manter o local apto para residir;
• indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• constituição de fundo de reserva.

As despesas extraordinárias também constam na Lei do Inquilinato, no artigo 22, parágrafo único.

Despesas pagas pelo locador e locatário

É obrigação do proprietário pagar todas as despesas extraordinárias, enquanto cabe ao  inquilino o pagamento das despesas ordinárias, conforme a Lei do Inquilinato.

Cobrança pelo condomínio

Apesar da Lei do Inquilinato dispor sobre a responsabilidade de pagamento do proprietário e inquilino, se o condomínio realizar a cobrança judicial, via de regra a mesma será direcionada ao proprietário, em face do caráter propter rem das taxas de condomínio, em consonância com o artigo 1.345 do Código Civil. 

Aprovação das despesas

As benfeitorias realizadas no condomínio dividem-se em voluptuárias, úteis ou necessárias, de modo que a aprovação de cada uma depende de um quórum específico, conforme os artigos 96 e 1.341 do Código Civil.

São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. As despesas referentes a esse tipo de benfeitoria dependem da aprovação de dois terços dos condôminos.

São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem, sendo necessário o voto da maioria dos condôminos para aprovar as despesas.

As benfeitorias necessárias visam conservar o bem ou evitar que se deteriore, e podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

De toda forma, é importante verificar se a Convenção do condomínio estipula prazos diversos para a realização de cada obra.