Expulsão de condômino: quando pode acontecer e quais as causas?

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Ainda que nenhuma lei trate especificamente da expulsão de condômino, o Código Civil (arts. 1335, 1336 e 1337)
trata dos direitos e deveres estabelecidos para os condôminos e prevê o pagamento de multas por aqueles que descumprirem as normas. Entretanto, a expulsão, que é a necessidade do morador de desocupar o imóvel obrigatoriamente, deverá ser determinada pela decisão de um juiz.

Esse processo ocorre por intervenção judicial embasada na função social da propriedade, no uso anormal da mesma, abuso de direito e outros dispositivos do Código Civil e do Código de Processo Civil. Assim, afastar o condômino é uma medida imposta quando o conflito não for solucionado, ocasionando um comportamento prejudicial à sociedade condominial. Continue lendo e veja em quais situações a expulsão condominial pode ocorrer!

Quando a expulsão condominial acontece?

O Código Civil considera “condômino antissocial” aquele que gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, conforme o artigo 1.337 do Código Civil.

È importante lembrar que é dever do morador  dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, de acordo com o artigo 1.336, IV, do Código Civil.

Ação anterior à expulsão

Antes da decisão pela expulsão, é fundamental que as medidas administrativas já tenham sido tomadas, como multas, advertências e todas as outras medidas cabíveis dispostas na convenção e/ou regimento interno do próprio condomínio. 

O Artigo 1337 do Código Civil dispõe a respeito da aplicação da multa: “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”

Já a reiteração do comportamento antissocial, gerando a incompatibilidade de convivência com os outros condôminos, poderá ensejar a multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Expulsão confirmada

Se os conflitos persistirem, a expulsão do condomínio deve se dar mediante: 

  • notificação prévia; 
  • apresentação de provas; 
  • deliberação da assembleia;
  • decisão judicial.

Assim, é imprescindível respeitar os princípios constitucionais da ampla defesa e contraditório, bem como sugere-se deliberar em Assembleia convocada extraordinariamente para esta questão a respeito do ajuizamento do processo com o pedido de expulsão do condômino.

Expulsão de inquilino

Embora não seja o assunto específico deste post, o inquilino também pode ser obrigado a sair do condomínio. Assim, caso haja um comportamento antissocial reiterado, nesse caso o síndico também poderá notificar o proprietário do imóvel, que poderá rescindir o contrato de locação, com o objetivo de resolver a demanda administrativamente.

Situação do condômino expulso perante o imóvel

O condômino expulso perderá o direito de posse do imóvel bem como o direito de habitá-lo, porém, o direito de propriedade permanece — ele continua sendo o dono da unidade, podendo vendê-la, por exemplo. 

O que é considerado comportamento antissocial sujeito à expulsão condominial?

O Código Civil dispõe que o comportamento antissocial é aquele que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. Ressalta-se que a mesma lei também dispõe ser dever do morador usar a sua unidade de maneira não prejudicial ao sossego, saúde e segurança dos demais. Como essa definição é abrangente, sugere-se verificar se a convenção e/ou o regimento interno também dispõem sobre o tema. Entretanto, podemos elencar alguns comportamentos que podem gerar a expulsão condominial, conforme entendimento do juiz no caso concreto, por gerarem a incompatibilidade de convivência com os outros condôminos:

  • criar animais não compatíveis com a habitação humana (como animais peçonhentos ou ferozes);
  • exercício de atividade profissional nociva;
  • agressões verbais constantes;
  • barulhos e brigas constantes;
  • festas e reuniões frequentes, com prejuízo ao sossego dos demais;
  • odor e sujeira nas unidades autônomas, com prejuízo à saúde dos demais;
  • atentado violento ao pudor;
  • agressões físicas etc.

Cabe informar que um morador inadimplente não é considerado antissocial, ainda que o não pagamento cause prejuízos ao condomínio.

Como o síndico deve proceder para efetivação da expulsão de condomínio?

Após aprovação em assembleia, o síndico aplicará uma multa baseada na taxa condominial até o limite de 10 vezes o seu valor (como determina o art. 1337), ainda que não esteja prevista na convenção condominial. Porém, se a multa não solucionar a questão, o síndico — que é o responsável civil e legal pelo condomínio, defensor dos interesses coletivos (Art. 1348, II, Código Civil) — poderá recorrer às vias judiciais para retirar o morador do convívio condominial, sugerindo-se que isso ocorra mediante aprovação em assembleia. Esperamos que você, que é síndico, tenha entendido tudo sobre expulsão de condômino e que, caso seja necessário, procure auxílio da justiça para tomar as medidas cabíveis em prol da boa convivência da maioria dos condôminos.

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